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    房地产法
 
   租房纠纷

        案例: 张某是一外出务工人员,2012年8月回到家乡所在的县城务工,租赁了李某的房屋居住,约定租期为1年,每月租金200元,双方签订了书面合同。因张某所租住的房屋属于李某违法搭建的,2013年5月,有关部门认定该房屋为违法建筑,责令李某限期拆除。李某便要求张某搬离该房屋并支付10个月的租金2000元,张某同意搬离,但认为双方约定的租期为1年,现李某在租房合同未到期的情况下要求张某搬离,已经构成违约,张某遂不同意支付租金。双方协商未果,李某便一纸诉状将张某诉至法院,要求张某支付租金,张某则以李某构成违约进行抗辩。法院审理后,判决张某支付李某房屋占有使用费1500元。

律师点评:我们认为法院的判决是合理的。本案中,主要存在以下几个问题:

首先,张某和李某之间的房屋租赁合同是否有效?李某出租给张某的房屋系其在未取得建设工程规划许可证的情况下违法所建,属于违法建筑。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人签订的租赁合同无效,但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。”本案中,李某的房屋在一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证,也未经主管部门批准建设,因此,张某和李某之间的房屋租赁合同为无效合同。

其次,李某是否构成违约?张某是否应该向李某支付租金?对于这一问题,因为该房屋租赁合同为无效合同,那么张某和李某之间就自始没有租赁合同关系,李某也就不存在违约,张某也可以不按照之前的约定向李某支付租金。但《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定:“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予以支持。”因此,张某应按照之前约定的租金标准向李某支付房屋的占有使用费。

最后,张某和李某应当对合同无效承担什么责任?本案中,张某和李某的房屋租赁合同无效,应当按照各自的过错承担相应的缔约过失责任。李某将违法房屋出租给李某,作为出租方,在出租房屋时,没有尽到将合法适宜的房屋出租给承租方的义务,对租赁合同的无效应承担主要责任;而张某在承租房屋时,没有审查房屋是否为合法建筑就予以承租,应承担次要责任。

根据上面三个方面,法院综合判决张某支付李某房屋占有使用费1500元是比较合理的。

重庆冠凯律师事务所 刘龙飞律师联系电话:54814666、13272837390

 
 
 
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