随着我国经济的发展，城市农村一体化进程的加快，农村居民到城镇买房的日益增多，但由于他们法律意识淡薄，往往按照农村的交易习惯购买房屋，导致时有纠纷发生，甚至有的付了钱，而得不到房屋。为此，今天我们请到重庆冠凯律师事务所的周德鸿律师和刘邦勇律师共同探讨有关房屋买卖的法律问题。

主持人：周律师、刘律师你们好！                   

周：主持人好，电视机前的观众朋友们好！

刘：主持人好，电视机前的观众朋友们好！

主持人：我们先来看短片涉及的案情。赵某夫妇是忠县人，其有一儿子小赵、儿媳小田。小赵、小田夫妻二人2002年在自己户籍地的村社建有一栋砖混结构房屋，该房屋以小田名义申办了宅基地使用权证书和规划许可证，没有所有权证。房屋建成后夫妻二人外出务工，2010年春节回家乡，在万州区滨江路预订了一套商品房，支付了大部分房款，余款约定在办理完过户手续后付清；同时合同约定交房时间在当年12月30之前，小赵在合同书上留下了自己的手机号码。春节后他们又到外务工， 小赵更换了手机号码。2010年腊月小赵夫妻返家，得知开发商在交房时无法通知其本人接房，将房屋卖给了他人，并办理了房屋过户登记手续。无奈小赵夫妻诉到人民法院，法院判决房地产开房商退换房款。为此事，导致小赵与小田离婚，经法院调解，他们在乡村自建的房屋一栋归小田所有。小田在离婚后把房屋卖给了同村同社的钱某，小田将宅基地使用权证书、房屋规划许可证和房屋钥匙一并交付给了钱某。房屋交付后，赵某夫妻二人为了办六十岁生日宴席，向钱某暂借房屋使用，赵某办完生日宴后却拒绝还房，理由是该房为家庭共有，没有经得他们同意。钱某在要求赵某还房无果的情况下，向法院起诉。最终法院支持了钱某要求返还房屋的请求。

主持人：我看了短片后，同样是买房行为，为什么小赵夫妻的请求不能得到法院的支持，而钱某的请求能得到法院支持呢？周律师你谈一下区别是什么。

周：这要从城镇和农村房屋买卖所涉法律的区别谈起。城镇房屋买卖主要包括城镇个人房屋和商品房屋买卖，农村房屋买卖主要是农民个人房屋的买卖。我国现行法律对城镇房屋买卖持一种比较开放式的态度，而对农村房屋买卖有很多限制性的规定，这主要是因为我国目前处于城镇化进程中，需要大量的农村人员进入城镇居住生活和工作；而城镇房屋所涉土地是国有，农村房屋所涉土地是集体所有，我国目前农村土地是农民生存的根本保证，对农村土地的转让有很多限制性的规定，并且我国目前还没有把农村房屋登记纳入调整范围，因此导致城镇房屋买卖和农村房屋买卖出现了很多不同之处。

主持人：既然城镇和农村房屋买卖有那么大区别，刘律师你谈一下小赵夫妻在城镇购买房屋的行为为什么会败诉？

刘：小赵夫妻虽然与开发商签订了房屋买卖合同，并且他们也交付了大部分购房款，但毕竟开发商还没有把房屋交付给他，也没用到房地产部门登记商品房预售，他们对房屋还没取得所有权。因为《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记的，发生效力；未经登记的，不发生效力。房屋的所有权是一种法定的不动产物权，房屋转让后，受让人要取得该房屋的所有权，则必须按《城市房地产管理法》及《城市房屋登记管理条例》的规定到房地产管理部门进行转让登记，没有转让登记受让人就还没有取得该房屋的所有权，虽然买卖合同成立生效，但依法不能对抗第三人。本案中虽然第二个买房人订立买卖协议在后，但他已经办理了所买房屋的产权转让登记手续，对此房已享有所有权，小赵夫妻请求开房商交房的请求依法不能得到法律的支持，人民法院的判决是正确的。

主持人：周律师，刚才刘律师谈到了小赵夫妻对开发商享有的只是一种债权，是什么意思？

周：虽然小赵夫妻不能取得所买房屋的所有权，但他与开发商所签订的合同显然是有效的 ，如果开发商不能交付房屋给他，那么开发商应对小赵夫妻承担违约责任，这种违约责任对于小赵夫妻而言就是一种债权。

主持人：刘律师，刚才周律师谈了小赵夫妻与开发商所订合同是有效的，那么合同有效的条件有哪些？

    刘：合同的效力可分为以下几种：有效、无效、效力待定。根据《合同法》44条规定，依法成立的合同，自成立时生效；《合同法》52条规定了五种无效的情形；《合同法》54条规定了几种可撤销的情形；《合同法》47条至51条规定了几种效力待定的情形。所谓依法成立的合同就是合同当事人自愿订立，合同内容没有违反《合同法》47条至54条的规定，那么合同即是有效的。

主持人：周律师，你认为本案中开发商是否违约？如有违约到底应对小赵夫妻承担哪些违约责任？

周：本案开发商是否违约，要看开发商的履约情况。如果是因小赵夫妻改变电话号码没有通知开发商，开发商无法通知其接房，而此情况又约定为解除合同的条件，则开发商可以行使合同解除权，开发商据此合法解除合同，则没有违约。如果是开发商刻意违约而一房二卖，其应承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出售给第三人的，买受人可以要求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。也就是说小赵夫妻除要求开发商承担返还已付的房款及利息外，还可要求开发商承担其已付房款一倍的赔偿款，如果还有其它损失还可要求开发商承担。

主持人：刚才我们谈了小赵夫妻在城镇房屋买卖所涉及的法律问题，对于短片中介绍的小田与钱某的房屋买卖行为，周律师你谈一下你的看法？

周：我认为他们之间订立的买卖合同是有效的。因为小田与小赵离婚后，根据法院的离婚调解书可确定：小田取得了房屋的所有权。虽然该房屋没有所有权证书，但这不是小田的原因，而农村房屋现实还没有完全执行所有权登记，因此目前农村房屋几乎大都没有所有权证。既然小田对此房屋有合法的所有权，她与钱某在自愿的基础上订立的合同没有违反法律的强制性规定，就应是有效的合同。

主持人：刘律师，根据你与周律师在刚才的讨论中谈到，房产所有权要登记才生效，那为什么小田这样的农村房屋没有办理产权登记其也具有所有权？

     刘：《物权法》30条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。本案中小田与其前夫办理了宅基地使用权证及规划许可证，其是合法建造房屋，在建造完工时即具有了所有权。《物权法》28条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书等导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。小田与前夫在法院的离婚调解书生效后，其个人就合法取得了房屋的所有权。

主持人：周律师，赵某夫妻不返还钱某房屋，是否合法？

    周：«物权法》第241条规定，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。据此，赵某夫妻不返还钱某房屋没有法律依据。即使钱某没有取得房屋的所有权，但我们认为钱某对此房屋也取得了合法的占有，占有是对物的一种实际控制状态。因小田基于房屋买卖将房屋交付给了钱某，钱某对此房处于一种合法的占有状态。钱某合法占有房屋后，赵某夫妇通过借用占有钱某夫妇房屋办生日宴，当赵某借用的用途完成后应返还房屋，如不返还即构成了恶意占有，应依法承担侵权法律责任。

主持人：刘律师，在开始时周律师谈到我国农村房屋买卖要受到诸多法律限制，请你谈谈到底要受到哪些法律的限制？

 刘：（1）不允许一户农民有两处（含两处）以上宅基地。我国《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。

（ 2）禁止农村房屋向城市居民流转。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，农民的住宅不得向城市居民出售，有关部门不得为购买的住宅发放土地使用证和房产证。因土地是农民生存的基本依靠，农民不像城市居民有养老、医疗等社会保障体系。

（3）宅基地使用权不得出让、转让或者出租。《土地管理法》第八条规定，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十三条规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设。据此可以得出“宅基地使用权不得出让、转让或者出租”的结论。上述规定的理论根据是，农村房屋出卖就是将与房屋相连接的宅基地使用权作为标的物出卖了，实质上就是对农民集体所有的土地使用权的非农业建设，是法律禁止的行为。

主持人：一个简单的房屋买卖涉及的法律千头万绪，刘律师，你对小赵夫妻以后在城市买房要注意哪些问题，给他们提个建议好吗？

刘：在此我首先对小赵夫妻说，买房是一件好事，不要一朝被蛇咬，处处防草惊，我们大多数房产公司还是比较重诚信的。但为以防万一，我有如下建议：1、订立合同时最好找懂法的人士参考一下，以免在合同中出现一些对其不利的约定；2、要审查开发商卖房的五证是否齐全，以免出现所订合同无效的情况；3、所订合同及所付房款收据一定要有开发商加盖专用公章；4、严格按照合同约定履行自己义务，以免被开发商及按揭贷款的银行抓住把柄而追究你的违约责任；5、一定要到房产管理所办理产权过户手续；6、为防止开发商及其他个别卖房人一房二卖，在订立买卖合同后，最好到房地产管理部门办理预告登记，即对你们订立的合同进行登记。

主持人：今天我们与大家一起共同探讨了有关房屋买卖的法律、法规及相关政策，希望大家以后严格依法进行房屋买卖交易，这样你的合法权益才不会受到侵害。非常感谢周律师与刘律师给我们的讲解。如果大家还有什么法律问题请拨打法律咨询热线电话54814666咨询律师。